Sintaxis sobre el Estado Parcelario — Provincia de Buenos Aires

Provincia de Buenos Aires

La Ley 10.707 de Catastro Territorial de la Provincia de Buenos Aires establece el marco legal para el registro, valuación y administración de los inmuebles en la provincia.

¿Qué es el Estado Parcelario según la Ley 10.707/94?

El Estado Parcelario es el conjunto de datos técnicos y jurídicos que definen y caracterizan una parcela (inmueble individualizado) dentro del Catastro Territorial de la Provincia de Buenos Aires.

Definición legal (Art. 4 y 5)

Parcela: Porción de tierra continua, delimitada por una poligonal cerrada, perteneciente a uno o más titulares (propietarios o poseedores).
Estado Parcelario: Documentación que acredita su existencia y características esenciales mediante un plano registrado en el organismo catastral.

Elementos del Estado Parcelario

Deben constar obligatoriamente en el registro:

Ubicación georreferenciada (coordenadas).
Límites legales (según títulos de propiedad o posesión).
Medidas exactas (superficie, ángulos, linderos).

Incluyen:

Valuación fiscal (valor impositivo).
Linderos (colindancias con otras parcelas).

¿Cómo se constituye?

1. Relevamiento técnico:

Realizado por un agrimensor matriculado.
Se genera un plano georreferenciado, con: Límites (muros, mojones, cercos, accidentes naturales), superficie, linderos, y las mejoras existentes.
Se informan datos del relevamiento realizado (medidas, superficie y linderos)
Se informan edificaciones existentes en el inmueble, y se las contrasta con los antecedentes registrados en Arba.
Se informan datos dominiales, (medidas, superficie, linderos, inscripciones vigentes, titulares).

2. Registro en el Catastro:

El plano y el informe técnico se inscriben en El Catastro de la Pcia. de Bs As (Arba).
Luego el estado parcelario quedará conformado por una cédula catastral (documento único de identificación del inmueble) y por un resumen valuatorio.

Importancia del Estado Parcelario

Base para transacciones: Sin él, no se pueden transmitir, gravar, ni hacer modificaciones de derechos reales sobre inmuebles (Art. 50).
Seguridad jurídica: Evita superposiciones de dominio o límites imprecisos.
Tributación: Determina el valor fiscal para el pago de impuestos (Arts. 53–84).

Artículo 50

Declárase obligatorio para los escribanos de Registros Públicos y para cualquier otro funcionario que autorice actos de transmisión, constitución, declaración o modificación de derechos reales sobre inmuebles ubicados en el territorio de la Provincia y sometidos a su jurisdicción, lo siguiente:

a) Requerir a la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, antes del otorgamiento del acto, el certificado catastral correspondiente al inmueble, especificando la inscripción de su dominio vigente y la nomenclatura catastral o preexistente, así como los números de las partidas que le correspondan en los padrones del impuesto inmobiliario o en los establecidos por leyes especiales que correspondieren;

b) Transcribir en los instrumentos públicos el contenido de dicho certificado catastral, haciendo constar, la nomenclatura catastral, las observaciones, restricciones o aclaraciones que constaren y la descripción del inmueble según las constancias del mismo.

Certificado Catastral VS Estado Parcelario

El Estado Parcelario (Arts. 4-8 Ley 10.707):
- Lo crea el agrimensor mediante un relevamiento técnico (mensura).
- Incluye plano georreferenciado, medidas exactas y linderos.
- Es un requisito PREVIO para obtener el certificado.
El Certificado Catastral (Arts. 49-52):
- Lo emite EXCLUSIVAMENTE la Dirección de Catastro.
- Sintetiza la información registrada en sus bases de datos.
- Certifica que el Estado Parcelario está aprobado y vigente.

Flujo del proceso

Agrimensor → Realiza Estado Parcelario → Catastro aprueba y registra → Emite certificado

¿Por qué la confusión?

El certificado NO lo emite el agrimensor, pero DEPENDE de su trabajo.
Sin Estado Parcelario (hecho por agrimensor matriculado), Catastro no puede emitir el certificado.

Ejemplo real

Un agrimensor mide tu terreno y presenta:

Plano técnico
Informe de mensura
Declaración jurada

Catastro revisa, aprueba y recién entonces expide el certificado que usará el escribano para tu venta.

Vigencia del Estado Parcelario y modificaciones

Según la Ley 10707/94 (art 15):

a) Doce (12) años para inmuebles ubicados en la planta sub-rural o rural. b) Seis (6) años para inmuebles ubicados en la planta sub-urbana o planta urbana que se encuentren edificados. c) Dos (2) años para inmuebles ubicados en la planta sub-urbana o planta urbana, que se encuentren baldíos. d) Seis (6) años para las unidades funcionales de los edificios afectados al régimen de Propiedad Horizontal, ubicados en Planta Baja y doce (12) años para Unidades Funcionales contenidas en las restantes Plantas, si las hubiere.

A continuación veamos las modificaciones que se introdujeron a estos plazos a través de disposiciones posteriores de ARBA.

¿A qué llaman renovación?

Subsistencia de Estado Parcelario (Formulario B): Permite verificar la continuidad de la situación relevada en el Estado Parcelario. Superadas las vigencias de éste último, su subsistencia se prolonga de acuerdo al tiempo estipulado para cada una de las características catastrales de la parcela.

Artículo 8vo - Actualización de Valuación Fiscal (Formulario C): Es el trámite mediante el cual se verifica el estado de hecho del inmueble, para los casos en que el Estado Parcelario se encuentre vigente, con fecha de registración posterior a 36 meses, con el objeto de posibilitar la emisión del Certificado Catastral. Se confecciona durante la vigencia del Estado Parcelario. Vencido los plazos del Estado Parcelario también se vence el Artículo 8vo.

Dispo 6117/15 - Modificada por Dispo 1258/16 ARBA

"Artículo 8º: Transcurridos treinta y seis (36) meses desde la constitución o verificación de la subsistencia del estado parcelario, deberá procederse a la actualización de la valuación fiscal de las accesiones introducidas en las parcelas, sin cuyo requisito no se expedirá el certificado catastral. No corresponderá la actualización de la valuación fiscal de subparcelas sometidas al régimen de Propiedad Horizontal, cuando las mismas sean unidades funcionales y/o complementarias construidas, ubicadas en planta primer piso y siguientes en altura o en planta subsuelo. Esta excepción no alcanza a las subparcelas ubicadas total o parcialmente en planta baja ni a las subparcelas que contenga polígonos con superficies descubiertas, cualquiera sea la planta en que se encuentren".

En parcelas urbanas edificadas: 3 años (Disp. 6117/2015). En parcelas rurales: 3 años (Disp. 6117/2015) En sub parcelas PH, ubicadas en planta baja o planta superior que contengan superficie descubierta (terraza), también son 3 años por la Disp. 6117/2015.

Otra de las novedades que trajo la Disposición 6117/2015 es que las sub parcelas de PH, ubicadas en planta 1er piso o superiores como así también en subsuelo y cuyo plano origen sea anterior al año 1994, deberán constituir el estado parcelario correspondiente.

Resolución Normativa 22/12 ARBA - (Excepciones)

Artículo 1º: Exceptuar de la obligación de verificar la subsistencia del estado parcelario, prevista en el artículo 15 de la Ley 10.707 y modificatorias, como requisito previo a la expedición del certificado catastral, a las subparcelas sometidas al régimen de Propiedad Horizontal instituido por la Ley 13.512, cuando las mismas sean unidades funcionales y/o complementarias construidas, ubicadas en planta primer piso y siguientes en altura o en planta subsuelo. Esta excepción no alcanzará a las subparcelas ubicadas total o parcialmente en planta baja ni a las subparcelas que contengan polígonos con superficie descubierta, cualquiera sea la planta en que se encuentren.

Artículo 2º: Exceptuar de las obligaciones de constituir estado parcelario y verificar su subsistencia, previstas en los artículos 12 y 15 de la Ley 10.707 y modificatorias, así como de actualizar la valuación fiscal, deber establecido por el artículo 8° de la Disposición 2.010/94 de la ex Dirección Provincial de Catastro Territorial, como requisito previo a la expedición del certificado catastral, en relación a las unidades funcionales y/o complementarias destinadas a cocheras, bauleras o destinos similares, cuyas superficies, según plano de propiedad horizontal, correspondan al rubro cubierto o semicubierto. A efectos de verificar la procedencia de la excepción, en los casos de cocheras, podrá acompañarse constancia municipal, instrumento notarial u otro elemento que permita su debida individualización y destino. Asimismo, podrá agregarse certificación del escribano autorizante en la cual conste que ha tenido a la vista el Reglamento de Copropiedad y Administración del cual surge el destino cochera de la unidad funcional o unidad complementaria objeto de la operación, con la correspondiente individualización del inmueble.

Plazos de vigencia

Característica	Observación	CEP	Vigencia	Subsistencia	Vigencia	Artículo 8°	Vigencia
1- Urbano Baldío		SI	2 años	SI	2 años	NO	-
2- Urbano Edificado		SI	6 años	SI	6 años	SI	3 años / EP
4- PH Edificado — Subsuelo	Sin Descubierto	SI	12 años	NO	-	SI	3 años / EP
4- PH Edificado — Subsuelo	Con Descubierto	SI	12 años	SI	12 años	SI	3 años / EP
4- PH Edificado — Planta Baja	Sin Descubierto	SI	6 años	SI	6 años	SI	3 años / EP
4- PH Edificado — Planta Baja	Con Descubierto	SI	6 años	SI	6 años	SI	3 años / EP
4- PH Edificado — Plantas Altas	Sin Descubierto	SI	12 años	NO	-	SI	3 años / EP
4- PH Edificado — Plantas Altas	Con Descubierto	SI	12 años	SI	12 años	SI	3 años / EP
Cocheras, bauleras o similar	Sin Descubierto	NO	-	NO	-	NO	-
Cocheras, bauleras o similar	Descubierto	SI	6 / 12 años	SI	6 / 12 años	SI	3 años / EP
A- PH a construir / en construcción	Se debe sumar el Artículo 6°	SI	2 años	SI	2 años	NO	-
6, 8 y 9 - Rurales		SI	12 años	SI	12 años	SI	3 años / EP

Otras situaciones por la que se expide el Certificado Catastral

Legajo Parcelario: Permite registrar nuevas parcelas originadas por un Plano de Mensura o por uno de Propiedad Horizontal.
PH Decreto 947: Permite registrar las modificaciones realizadas sobre el estado constructivo y/o actualizar superficie edificada de una Unidad Funcional o Complementaria.
PH Artículo 6to (en los términos del artículo 6º, del Decreto 2.489/63): Permite habilitar la Emisión del Certificado Catastral por la unidad funcional o unidad complementaria (a construir o en construcción), posibilitando la transferencia de los derechos reales del Inmueble, mediante una disposición emitida por el Organismo de Control.