15 de abril de 2025 · Pablo Venerus
Subdivisión por Propiedad Horizontal: cómo dividir una construcción existente (en construcción o a construir)
La Propiedad Horizontal permite dividir jurídicamente una construcción existente en unidades funcionales independientes. Le explicamos cómo funciona este régimen según el Código Civil y Comercial.
Esto es muy frecuente en situaciones como las siguientes:
- Dos viviendas desarrolladas en dos plantas (planta baja y planta alta);
- varias construcciones dentro de un mismo terreno;
- una propiedad donde se desea separar jurídicamente distintos espacios independientes;
- un edificio que se está construyendo, o uno que se va a construir.
En todos estos casos, la división puede realizarse mediante el régimen de Propiedad Horizontal (PH), siempre que cada sector del inmueble cuente con los elementos mínimos para transformarse en una unidad funcional independiente, también llamadas subparcelas.
Este mismo criterio aplica a edificios de varios pisos, y también a situaciones donde las dimensiones del terreno no permiten una subdivisión parcelaria tradicional, ya sea por las exigencias de la Ley 8912 o por las restricciones urbanísticas del municipio correspondiente.
En estos casos, la legislación permite subdividir el inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, anteriormente regulado por la Ley 13.512, hoy derogada.
Actualmente este régimen se encuentra incorporado en el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), que regula la propiedad horizontal en los artículos 2037 al 2069.
A continuación se transcriben algunos de los artículos más relevantes, acompañados de comentarios para facilitar su comprensión.
Artículos del Código Civil y Comercial
ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Comentario:
Este artículo aclara en primer lugar que la propiedad horizontal es un derecho real que recae sobre un inmueble propio. Esto significa que el titular no posee un simple derecho personal, sino un derecho real plenamente oponible a terceros.
El propietario tiene facultades de uso, goce y disposición, tanto material como jurídica. En otras palabras, puede habitar, alquilar, vender o hipotecar su unidad funcional dentro de los límites que establece la ley y el reglamento.
El punto central del artículo es que estas facultades se ejercen simultáneamente sobre:
- Partes privativas, que pertenecen exclusivamente al titular (por ejemplo un departamento o local).
- Partes comunes, que pertenecen a todos los propietarios en condominio forzoso (terreno, pasillos, escaleras, techos, muros estructurales, etc.).
El artículo también introduce un principio fundamental del régimen: la interdependencia jurídica entre partes privativas y comunes.
Esto significa que no es posible vender la parte común por separado ni desprender la unidad funcional de su proporción en los bienes comunes. Todo conforma una unidad jurídica indivisible.
En síntesis, la propiedad horizontal no es solamente la propiedad de un departamento, sino un sistema jurídico donde conviven dominio exclusivo y condominio forzoso dentro de un mismo régimen legal.
ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
Comentario
Este artículo establece que la propiedad horizontal se crea mediante una división jurídica del edificio, que se instrumenta a través del Reglamento de Propiedad Horizontal.
Este reglamento debe otorgarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Recién a partir de esa inscripción nacen jurídicamente las unidades funcionales como derechos reales autónomos.
En la práctica, esto significa que el propietario deberá:
- Obtener la aprobación del plano de subdivisión en propiedad horizontal en Catastro de la Pcia de Buenos Aires, o CABA según corresponda (mediante Agrimensor).
- Solicitar a posterior la confección del reglamento de propiedad horizontal ante escribano público. Quien luego deberá inscribir dicho reglamento en el Registro de la Propiedad que corresponda.
ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
Comentario
La unidad funcional es cada espacio independiente dentro del edificio: un departamento, un local comercial u otro ambiente susceptible de uso autónomo.
Para ser considerada unidad funcional debe tener:
- Independencia funcional, y
- Comunicación con la vía pública, ya sea directa o a través de espacios comunes.
Cuando una persona adquiere una unidad funcional, no solo es propietaria de ese espacio, sino también de una parte proporcional del terreno y de los bienes comunes del edificio.
Además, puede incluir unidades complementarias, como cocheras o bauleras.
De la interpretación de los artículos 2038 y 2039 surge que la subdivisión en propiedad horizontal debe realizarse sobre unidades funcionales claramente determinadas y jurídicamente aptas.
¿Qué significa que una unidad funcional sea jurídicamente apta?
Una unidad funcional es jurídicamente apta cuando la construcción está reconocida por la autoridad competente, es decir, el municipio.
Esto implica que la edificación debe contar con planos de obra aprobados conforme al código de edificación local.
Toda construcción necesita permiso municipal y planos aprobados para existir legalmente. Sin este acto administrativo, la obra se considera clandestina.
Por lo tanto, es OBLIGATORIO contar con: PLANO DE OBRA MUNICIPAL aprobado, para poder subdividir bajo este régimen.
Partes comunes y partes propias
Los artículos 2040, 2041 y 2042 describen cuáles son las partes comunes del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
Entre ellas se encuentran, por ejemplo:
- el terreno
- pasillos y circulaciones
- ascensores
- muros estructurales
- instalaciones comunes
- espacios de uso compartido como piscina o gimnasio.
ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.
Comentario
Este artículo define qué pertenece exclusivamente al propietario de la unidad funcional.
Se trata básicamente de todo lo que se encuentra dentro del volumen de la unidad, como:
- tabiques internos
- puertas y ventanas
- revestimientos
- artefactos
- balcones
También pueden considerarse propios aquellos espacios que el reglamento declare como exclusivos.
Hasta aquí el Código Civil y Comercial define cómo se divide jurídicamente un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal.
Los artículos 2044 al 2069 regulan principalmente el funcionamiento del consorcio y las relaciones entre los propietarios (temas que aquí no desarrollaremos).
¿Qué sucede si luego de subdividir queremos modificar la propiedad horizontal?
Puede ocurrir que, una vez constituido el régimen, los propietarios deseen realizar modificaciones, por ejemplo:
- incorporar una nueva vivienda
- unificar dos unidades funcionales
- modificar superficies o porcentuales
- reconfigurar la subdivisión existente.
En estos casos, la legislación exige ciertos requisitos adicionales.
Provincia de Buenos Aires
En la Provincia de Buenos Aires debemos mencionar la Disposición Técnico Registral 9/2025, cuyo artículo 31 establece:
"No se tomará razón de documentos que modifiquen el reglamento de propiedad horizontal, en lo referente a aspectos constitutivos del régimen, cuando los mismos no fueren otorgados por la totalidad de los integrantes del consorcio".
Esto significa que, además del plano de obra municipal actualizado, deberá presentarse una nota o instrumento donde consten las modificaciones, firmada por todos los propietarios y con certificación notarial. Dicha nota luego será presentada ante el Registro de la Propiedad.
En consecuencia, para modificar una subdivisión en propiedad horizontal se requerirá:
- Plano de obra municipal actualizado.
- Plano de subdivisión en propiedad horizontal modificado.
- Conformidad firmada por todos los propietarios, certificada ante escribano público.
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
En la Ciudad de Buenos Aires se aplica un criterio similar.
Cuando se modifica una subdivisión en propiedad horizontal —por ejemplo creando nuevas unidades, unificando otras o alterando superficies y porcentuales— se entiende que se está modificando el título constitutivo del régimen.
Por ese motivo, en la práctica registral se exige la intervención de todos los titulares de las unidades funcionales, ya que cada propietario posee una parte indivisa del terreno y de los bienes comunes.
Cualquier modificación del régimen afecta directamente ese derecho.
En consecuencia, para modificar una subdivisión en propiedad horizontal también se requerirá:
- Plano de obra municipal actualizado.
- Plano de subdivisión en propiedad horizontal modificado.
- Conformidad firmada por todos los propietarios, certificada ante escribano público.
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